L’immobilier dans la médina de Marrakech est un marché particulièrement attractif, notamment pour les investisseurs qui cherchent à acquérir des riads ou d’autres propriétés historiques. Cependant, il existe un défi majeur pour sécuriser ces acquisitions : le régime foncier Melkia. Pour qu’un bien immobilier sous Melkia soit totalement sécurisé et pleinement transmissible, il doit être titré, ce qui implique de passer par une procédure de titrisation.
Chez Beldi Property, bien que nous ne soyons pas experts dans ces démarches, nous avons un réseau solide de comptables, avocats, notaires, et des contacts à la Conservation Foncière, qui nous permettent d’offrir à nos clients un accompagnement fiable dans ce processus.
Cet article vous explique les étapes cruciales de la titrisation et comment Beldi Property peut vous assister dans ces démarches.
1. Comprendre la Titrisation d’un Bien Immobiliier
La titrisation est le processus qui permet de transformer un bien sous le régime Melkia (ancien régime de propriété basé sur des actes notariés traditionnels) en un bien bénéficiant d’un titre foncier officiel. Ce titre est délivré par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC), et il représente une reconnaissance juridique complète de la propriété du bien. La titrisation est essentielle pour sécuriser l’investissement, notamment pour les transactions futures et l’accès au financement bancaire.
Pourquoi la Titrisation est Cruciale pour un Investisseur ?
Les biens sous Melkia n’ont pas d’immatriculation officielle auprès de la Conservation Foncière, ce qui les rend difficiles à vendre et potentiellement vulnérables en cas de litige. La titrisation permet donc de sécuriser un bien, le rendant apte à la vente, à la revente et à la transmission en toute sécurité juridique.
2. Le Rôle de l’Istimrar dans la Procédure de Titrisation
Une des étapes les plus spécifiques et complexes de la titrisation Melkia est l’Istimrar. Cette procédure est demandée selon le choix de la Conservation Foncière, qui détermine si elle est nécessaire.
L’Istimrar consiste à réunir 12 témoins qui connaissent le bien, la famille venderesse et ses voisins, afin d’attester devant un Adoul (un fonctionnaire public) et le tribunal de certaines particularités liées à la propriété.
Avant la réunion des témoins, un dossier est créé et présenté au Caïd du quartier. Le Caïd demande ensuite l’attestation administrative auprès des différentes administrations locales pour valider la procédure d’Istimrar. Cette étape peut durer environ six mois et nécessite une forte implication de la part des propriétaires.
Les étapes de l’Istimrar :
• Présentation du dossier au Caïd et demande d’attestation administrative : Le Caïd initie la circulation du dossier auprès des administrations pour obtenir la validation nécessaire.
• Réunion de témoins : 12 personnes attestent de la propriété et de son historique devant un Adoul.
• Validation officielle : Après la circulation et la réunion des témoins, la procédure d’Istimrar peut aboutir à une validation administrative.
L’Istimrar est essentiel pour garantir qu’un bien sous Melkia soit définitivement reconnu par les autorités foncières.
3. Le Compromis avec Conditions Suspensives : Une Sécurité Supplémentaire
Chez Beldi Property, nous proposons toujours à nos clients un compromis avec conditions suspensives devant notaire. Cela permet d’assurer que l’acte de vente final ne sera signé que lorsque toutes les conditions nécessaires sont remplies, et surtout, lorsque le numéro de réquisition a été obtenu auprès de la Conservation Foncière.
Cela garantit à l’acheteur une sécurisation de l’achat immobilier au Maroc, car c’est uniquement lorsque le numéro de réquisition est reçu que l’acte de vente peut être finalisé. Ce compromis suspend la vente jusqu’à ce que toutes les démarches administratives aient été réglées.
4. Les Bornages et la Publication des Droits de Propriété
Une fois le numéro de réquisition délivré, le bien entre dans une procédure de bornage. Cette procédure est une étape cruciale de la titrisation, et il se divise en deux étapes principales :
Premier Bornage (± 3 mois après la réquisition) :
Le premier bornage consiste à marquer la façade du bien. Ce marquage est réalisé par l’administration foncière et fait l’objet d’une publication pendant une période de deux mois. Durant cette période, les héritiers ou toute autre personne ayant des droits sur le bien peuvent s’opposer à la titrisation.
Deuxième Bornage (± 6 mois après la réquisition) :
Trois mois après le premier bornage, un second bornage a lieu, accompagné d’autres formalités administratives. Cette étape est suivie d’une nouvelle période de publication permettant à toute personne ayant des revendications sur le bien de s’y opposer. C’est à ce moment que la procédure d’opposition prend fin, et la propriété devient incontestable une fois cette dernière période de publication terminée.
5. Autres Moyens de Protection : Les Succins Privés
En complément des démarches administratives officielles, il existe d’autres moyens privés de sécuriser une transaction. Par exemple, un succins privé légalisé à la préfecture entre le vendeur et l’acheteur peut constituer une garantie supplémentaire avant l’immatriculation finale.
6. Qui Prend en Charge les Démarches ?
Il est important de noter que la procédure de titrisation, y compris l’Istimrar et les démarches administratives associées, est exécutée par la famille du vendeur, et les frais liés à ces démarches sont à la charge de l’acheteur. Bien que Beldi Property ne soit pas un expert dans ces démarches spécifiques, nous mettons à votre disposition un réseau de professionnels compétents, tels que des avocats, comptables, notaires, et des contacts à la Conservation Foncière, qui peuvent vous guider tout au long du processus.
7. Estimation des Coûts de la Titrisation
Il est impossible de donner une estimation précise du coût des démarches de titrisation, car cela dépend de plusieurs facteurs, tels que la surface du bien, la complexité du dossier, et la réglementation foncière spécifique à chaque bien. Les coûts varient donc d’un cas à l’autre, et la procédure est réellement du cas par cas.
Conclusion : Un Investissement Sécurisé avec Beldi Property
L’acquisition d’un bien immobilier dans la médina de Marrakech sous régime Melkia peut sembler complexe, mais avec l’aide d’un accompagnement adapté et de notre réseau de partenaires, il est possible de sécuriser votre investissement. Chez Beldi Property, nous vous offrons un accompagnement personnalisé pour naviguer dans les démarches administratives, tout en garantissant la sécurité de votre propriété immobilière au Maroc.
Si vous êtes prêt à faire le pas vers un investissement sûr, contactez-nous pour discuter des démarches et vous assurer que votre investissement soit réalisé dans les meilleures conditions possibles.
